【日照房价】日照房价的冬天要来了吗？

前三岛

山东16城，日照排第16。
地理方面，日照地处山东半岛东南角，东临黄海，依山傍海，以原生态的海滨环境闻名，虽然受制于人口数偏低，但发展活力无限，城建水平全省前列，新市区摩天高楼鳞次栉比，蓝天碧海金沙滩吸引着全国各地朋友来此休闲度假康养。

经济方面，日照算是山东大地相对拿不出手的了。2018年日照GDP2200亿，位居山东16城榜尾，尤其班里的倒数第一转学，曾经吊车尾的莱芜被济南合并后，日照的城市地位愈发尴尬，受制于工业基础薄弱，日照身为旅游城市，又不可避免的陷入“高物价，高房价，低工资”的两高一低的恶性循环，曾经最适合人类居住的城市，反而成了居住成本较高的城市，于是高房价之下，逃离日照的声音也不断出现，高房价透支了日照的发展潜力和市民对这座城市的信心。
而夹缝中生存的日照，早就不可避免的踏上了大工业化的道路，但是随着山钢等大工业项目的引进，落地，又不可避免的陷入要发展还是要环境的两难抉择。
新一轮山东新旧动能转换转化的改革规划，给日照的使命是加强临日一体化的钢铁产业新城，但是日照本土的房地产和二手中介，却一贯一厢情愿把日照的房价对标计划单列市青岛和黄岛。

所以，2017年底从日照拿下创城开始，日照过去一年半的时间里，也让人瞠目结舌的在这一轮的全国房价疯涨中展现出了不一样的疯狂。

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全民抢房的焦虑

日照楼市行情的启动时间在2017下半年。

其原因和众多三四线城市一样，均是由一二线城市资金流入刺激，棚改政策制造大量货币直补群体和地方性土地政策引导共同作用引爆。

再加上2013-2017之前四五年时间，日照房价被压抑性徘徊，需求的蓄力，金融贷款层面的低成本，共同将日照楼市推上了空前的高峰。

据日照房产超市网的数据显示，2017年，日照市全市商品房销售均价为6208元/平方米，而2017年12月，日照的房价均价就狂飙到了10366元/平方米，仅仅一年时间日照房价暴涨了67%,

而根据日照置业网做的近10年房价走势，从2010年均价6508元到2017年的均价6612元，8年时间日照房价保持均势，甚至中间略有下行。
而2018年一年的时间，相当于把日照过去8年的房价统统补了回来。
五六年前还被国内财经媒体冠以“鬼城”的日照，也在不断高企的房价涨幅预期下，变得一房难求。


而与之对应的是，2018年日照市一般公共预算收入160亿，其中税金收入132.6亿元，而2018年日照市房地产用地出让总价款125.3亿，几乎与税金收入相等，土地收入对于日照市薄弱的财政状况和高负债来说至关重要。

从2018年初一直到2019年，日照的房管部门紧紧围绕房住不炒的政策原则进行多轮的房地产从业者约谈和精准调控，出台各类限价，限售…几乎是每个月都有新政策的颁布，到目前来看，房管部门对于限制日照房价暴涨的努力全部失败了……

“日照的房价最终会涨到2万以上，甚至不会低于黄岛的房价，现在不买房将来更买不起”，日照的二手中介们不断拿着青岛和黄岛的房价来对标日照，甚至不惜散布谣言:“日照终究会划进青岛的，到时候日照的房价肯定会继续暴涨，现在低位入手正合适”。

在这种买涨不买跌的楼市环境下，加上从二手中介传销式洗脑，房产公司以及依赖于房产广告的本地媒体共同氛围营造下，日照人都失去了理智，跳涨毁约、千人开盘、售罄秒光、抢房大战、全款优先、天价装修……几乎所有楼市乱象一夜之间在日照遍地开花。

作为日照房价的风向标，新营、金海岸、天宁小学三大学区房房价也从2017年的六七千直接蹿升至2018年一万七八元，甚至还有荣域世嘉这种老小区，二手房基本标价2万以上，日照楼市已出现很明显的非理智房价泡沫。

下半年，兴业太阳公馆，翰林府邸，安泰悦湖湾等主打学区，海景的楼盘纷纷以一万六七的起价入市，而开盘时间一推再推的天宁君悦府也依靠绝佳学区区位，开盘价一再盘升，这也进一步催高了日照的房市热度，日照的房价也彻底从之前的千元时代买入万元时代，甚至突破2万价位的房源也不断出现。
而此时政策性限购下的青岛楼市均价也不过才两三万多。但是与计划单列市，GDP1.25万亿，山东经济的龙头城市青岛，以及青岛倾力开发，2018年GDP达3500多亿的西海岸新区相比，只有2200亿GDP总量的日照，一味的去对标青岛，黄岛的房价水平，着实有点自取其辱的意味。


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日照楼市要凉了？

据日照房管局政务网数据最新统计，2019年2月份日照市商品房销售共计818套，环比上月暴跌52.4%，同比2018年2月1672套。暴跌104%，而截止到2019年2月28日，日照未签约住宅数量10206套，未签约商业数量7540套，二者相加17746套，成交量的持续下滑，库存量的持续攀升，日照楼市已经真正进入拐点。

尽管日照的房产中介不断在朋友圈狂发房源信息，但是心理预期值，已经让卖主高位看涨，成交量不断下滑，而各大房产售楼处纷纷在度过一个无比冷清的”返乡置业“春节营销之后，不断依赖媒体吹嘘每日的客户到访数量，要知道去年此时，各大售楼处都已经陷入无房可卖的境地，那需要宣传到访率，加大营销宣传？

在日照楼市成交明显下降的背后，还有多个新开项目特别是商业属性的产品在去化困难的“沼泽”中无法自拔，与之前热销项目的“万人疯抢”形成了巨大的反差。

没有只涨不跌的房地产市场，既然京沪广等一线城市，济南青岛等省内二线城市都在一轮暴涨过后，都陷入数年的市场洗牌，价格下行的阶段，那作为三四线城市的日照，也不可能沿着2018年日照房价的曲线暴涨下去，因为这一轮的房价涨幅，已经彻底透支了未来的房价涨幅空间，加上日照的房管部门自始至终对这轮的房价持放任自流的市场管控手段，而不是像一二线城市政府富有远见的率先“限购”，“降温”，更让日照的房价市场失控到依靠日照本地工薪阶层的刚需群体压根无法接盘的地步，
而指望外来投资购房继续托盘的可能性太小，他们短期获利便撤离，不可能在日照玩持久战，加上中央层面叫停了地方棚改政策的金融支持和房产税对房产市场的重大利空，从长久来看，日照此时已经处于楼市的拐点，上一轮2009-2010年的日照房价暴涨翻倍，日照人用了七八年的时间才完全消化掉，这一轮房价翻倍，你觉得日照得用多少年才能消化？

楼市拐点的现象在日照二手房市场更为明显，如果说2018年二手房市场还是完全的卖方市场，那么2019年已经完全转变为买方市场，不仅二手房挂牌降价幅度非常明显，二手中介的生意也大不如从前，一些中介个人和公司违规甚至违法操作获利的行为也为以后埋下了合同纠纷的隐患，而日照刚需购房者继续观望和等待。

很明显目前日照购房者的观望情绪越来越浓，很多想出手的也会因为市场成交的下滑开始犹豫。

在此背景下，2018年曾经被房价暴涨，房源稀缺掩盖下，被抢购的问题楼盘现在周边配套设施，证件办理，物业服务，建筑质量等短板问题也会被愈发放大，将面对购房者挑剔的眼光和谨慎的选择会去化困难。预计今年在市场多重压力积累下，日照房企的心态会有调整，甚至会对部分去化不理想的楼盘采取优惠、促销的手段。
长远来看，一些对市场形势判断不够准确，逆市重金拿地，资金链跟不上，不能及时调整营销战略完成去化率的日照中小房地产公司，会在未来的洗牌中，率先被市场淘汰。


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日照各片区购房建议

1.日照这轮房价第一波行情，主要由外地投资客和棚改政策催生刚需引发，第二波行情则是由山东二孩热带来的改善性需求和价格上行带来的投资性需求。2018年的日照楼市像是断线的风筝，越飘越高，失去理智。

而这一轮的房价暴涨已经把日照的整个房价预期过分透支，房价成为日照可持续发展和人才流入的最大阻碍。

2.从各区域板块的房价来看，根据配套资源和区位不同，日照各区域的差价较大，尤其学区和海景，商业优势的区域。上涨幅度较大，最典型的一条铁路桥两侧，新市区和石臼房价冰火两重天，“过了铁路桥，房价翻一番”已经非常现实，房价水平已经形成从东到西、从沿海到内陆空间层面依次梯度的趋势；新市区和山海天的土地供应相对较少但需求旺盛，房价水平较高，成为改善性和投资性购房主力；老城区和石臼的本轮棚改改善性购房为主，商业房库存量较大，而过去以工业和产业区功能为主的开发区和高新区板块本轮成了刚需购房的主力。
房子从来卖的都是窗子外的风景，房价对应生活配套和基建保障，在日照财力有限的情况下，很多政府规划往往落实困难，在房价高位选购教育、医疗、商业等配套不完善的区域，未来增值的风险性较大。

日照改善性购房需求，可考虑新市区，山海天，高新区顺序代表优先级。投资性需求的考虑「新市区青岛路和北京路两侧学区房」和「山海天海景房」，「开发区高铁站，体育中心」。刚需购房可考虑高新区、老城区、石臼。


（中央活力区规划）
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日照楼市的未来

很多人问我日照楼市的未来如何？或者具体楼盘推荐，这个的确很难回答。
日照的商品房存量到2019年2月底10206套，按目前月去化量，大概8-12个月，相对库存压力不大，但成交量不断下滑，市场观望态势明显，2019年下半年市场会有一定下行空间，但不会太大，但是今年日照肯定不存在继续房价暴涨的空间，因为这一轮的暴涨，已经把未来5-8年的日照房价涨幅空间都透支了。

楼市虽有“金九银十”的说法，但是每年3月份也是楼市销量反弹的旺季，所以刚需购房群体可以先避开本月，避免从众冲动性购房。

而对于日照房价的未来，这个问题一定会取决于日照未来的产业发展，任何人都无法作出预测。
本来本文标题一开始是《日照，2019年购房建议》，之所以唱空式的喊出了日照房价的冬天要来，是因为目前中国的房地产市场已经是一个完全分化的市场，一二线城市有各种各样的资源：金融、政策、教育、医疗、摩天大楼、地铁轻轨、有三百六十行的就业机会和高薪的收入回报；而这些资源恰恰是日照这种四五线城市所缺少甚至没有，只能停留在未来十年二十年远景规划中的，而对每一位奋斗者来说，青春才有几年，把个人未来发展潜力通过房贷捆绑在一个发展滞后的城市赌未来是不合适的。

从宏观层面上，目前中国的房价正处于“灰犀牛”危机中，中国人的房产占个人资产的比例已经达到了74%，而美国才27%，也就说，在日照，所谓的100万家产有70万是体现在房产价值上，一旦出现日本，香港式的房价暴跌，相当于全民财富缩水；而另一方面，日照压根不会存在房子不够住的情况，中国目前人均住房面积早就超过35平方米，比日本、法国等发达国家都高，只所以追涨杀跌，还是因为在货币购买力不断下跌，物价膨胀，股市长期低迷的前提下，投资房产比投资其他渠道资产保值或者回报率更高。
同时，从2015年，二孩政策放开后，作为“最敢生”的山东，三年内二孩家庭暴增，也让改善性需求变得迫不及待，三口之家时代90-110平方的三室还是购房主力，而二孩时代，120平方以上的学区房成了市场追捧的热点，毕竟二孩以后，对这批70、80后群体来说，居住面积的增大也对应工作压力的提升、陪伴孩子的时间分摊和变少，所以更希望把孩子教育寄托在一所好学校和负责任的老师身上。
但同时也可以看到，2018年全国二线城市掀起“抢人大战”的同时，山东各地却在“抢房大战”，而后高企的房价也催生了2018年山东生育率直线下滑和人才外流。
而从2016年的棚改政策，也催生出了日照大量的“黑天鹅”群体：就是除了因拆迁获取的房屋资产或者货币外，社会竞争能力并未实现本质性的提升，所以除了住房资产外，依然只能靠上班打工或者服务业获取三四千块钱的工资，而一旦把房子出售转换成钱，又无法像企业家、投资者一样成为继续赚钱的资本，只能被动继续投资房产或者投入目前风险性较高的实体经济，虽然房地产依托于中国经济的稳步发展，房价崩溃的“黑天鹅”危机发生可能较小，但是一旦发生，资产一夜之间消失，也会引发巨大的社会动荡。
所以，造成一种奇怪的现象就是：很多日照市民，看似十几年前二三十万买到的房子，随着房价的提升，现在资产已经到了二三百万了，但是房子不变现的前提下，依然依赖于三四千块的工资维持日常消费，这一轮的房价暴涨，看似让这座城市几十万个有房家庭凭空多出来几十万到几百万不等的资产，但是大部分都未因此感觉财富实质性的增加，反而感觉“钱荒”。
同时，房价的暴涨，也让工薪阶层购房群体的房贷压力暴增，在未来数年内，也必然严重压制日照的居民日常消费，固然买房加装修、购买家电家具一次性的释放居民消费，但是这种严重透支性消费，实际让居民财富加速回流到银行和土地出让金，成了给银行和政府打工。

而以2017年为例，日照规模以上工业总产值仅有2742.9亿，比2016年的2752.6亿竟然还少了近10亿，2018年的数据，政府报告中干脆压根没提及具体数据。
在进出口贸易方面，据日照统计局数字，2017年进出口贸易总额892.4亿，比2017年908.9亿也有所下滑，比黄金时期的2014年的进出口总额347.69亿美元更是天壤之别。
工业产值和进出口贸易增长乏力，过于依赖于房产等基建投资，这一轮的新旧动能转换和出口贸易的持续不振，对于日照的影响并不算小，

日照的产业主要是钢铁、汽车及零部件制造和石化等，这些基础行业近年来饱受原材料价格暴涨的冲击，本来就生存艰难。而现在一轮又一轮房价的上涨，几乎把实业逼到了绝境。在日照新经济还未到来之前，未来很长一段时间，高房价将成为日照居民的噩梦。

而年后，日照的网络上还不断有人在炒作，接下来几年，日照房价还会大幅上涨，甚至一度朋友圈热转新市区某老旧小区在58同城挂出的3万楼价，还有浮来春公馆这种逆市涨价500的楼盘，我不知道信心来源于何处，也实在想不到还有什么理由能让日照人托起这个房价。
而对于日照的房产企业来说，2019年，真的需要提前做好过冬的准备了，而且甚至可能是长期冬天的准备，09-10的日照房价拐点，就曾经大浪淘沙，淘汰掉了日照一大批房地产公司，而专心房产的兴业、安泰、天宁、裕升等脱颖而出，成为这一轮的日照市场赢家。
2019年，谁的资金周转高，去化率，为未来生存甚至业务继续扩张的可能性会更大，而同时，也可以看到已经有越来越多的全国性大房产公司下沉到日照市场，早前的华润，招商，近期的碧桂园、绿城、新城控股以及恒大等，未来肯定还会有更多的大房企来到日照，加上本土的城投，新东港，土储等国有企业也携资带地入市，进一步挤压着日照房地产行业的生存土壤和加速行业洗牌。
无论与否，日照虽然有着区位和交通潜力，但如果无法找到产业和房价的平衡点，也就意味着，下一轮的一二线城市全方位压制三四线城市的城市竞争中，日照将很难独善其身。

前三岛

本文来源（微信公众平台）：日照市，作者：笨笨小飞