深度解析：日照房价的未来

莒王宫

2019年5月18日，立夏已过，小满未到，来自黄海的初夏海风吹拂着这座日光先照的海滨旅游小城，日照市会展中心正举办着第22届日照房展，在这个以“共享高铁时代，开启美好生活”主题的展会背后，是无数个因为2018年日照疯狂的房价，而2019年，楼市日趋“理性”下，日照购房者们纠结与迷茫的焦虑心情。

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就像如今日照的楼市，市场的看涨和看衰的信息在同时泛滥成灾，一面是不断有突破日照房管局限制8%涨幅的楼盘在疯狂加推，另一面。经济大形势下，政策性刹车，也让未来看跌日照房价的声音愈发强烈。

于是我们可以看到在购房者有各种不同的声音：

先别买房再等等！日照房价肯定会降！

二手房赶快卖，挂牌量越来越多，越来越不好出手！

新房还要继续涨，再不出手还要涨。

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日照楼市，宏大而充满了独特的地域色彩，充满了迷茫和纠结的情绪。

对于日照这种三四线小城市来说，如今房价下。不要跟风随大流，多数人的迷茫和贪婪，成就的是少数人的疯狂。

日照的房子并不具有独有和稀缺性，周期性的多种政策和金融因素虽然促使日照房价在过去一年半翻番，但是潮水落去，最终恢复理性的市场，还是要按照客观规律进入房地产的调整阶段。

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毕竟，全城谈房的时代，高房价，高物价和低工资的问题愈发突出，让更多无房或者高额房贷的日照的人幸福感直线下滑，对房价的看涨其实也是过分透支着对一个城市未来发展的信心。

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2016-2018三年的日照棚改政策，可以看到为日照创造了多达17万户的棚改户，但是日照三年同期商品房交易数基本保持稳定，成交总量只有不到7.5万套，两者之间存在接近10万套的数据差。说明日照前期计划内棚改尚未收尾之前，依然存在棚改货币直补群体对商品房的刚性需求。

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而日照市2014年的人口统计数据，城镇人口还是106.7万人，到2018年日照的统计公报中，城镇人口已经达到147.3万人，短短4年时间，日照的城镇人口数量增加40万人，城镇化水平36.3%一路提升到了48%。

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可以说，从2015年，日照市政府出台《关于加快推进城中村改造的意见》开始，以“三年攻关，五年收官”的态度，大刀阔斧的实施的城中村改造，不仅让日照市的城镇化水平一路攀升到接近50%的水平，更让这一轮日照的城中村居民享受到了福利，一拆之下，居民资产人人增值。加上日照这四年城市化人口的飞速增加，对购房需求短期内爆发性增长。

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但同期日照的土地供应总量和商品房供应量的却基本保持稳定，甚至还通过房管局严查预售环节，进一步确保商品房的供应总量在可控范围内，使得市场始终处于需求饥渴状态，上千亿的棚改资金加上40万新增城镇居民的购房需求，对应日照每年一百多亿的商品房销售额，需求远大于供应，自然引爆了二手房市场的火爆交易和一手房价格的水涨船高，当然也促进了日照的土地收入的年年增高。

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所以，央行增发货币，提高了M2基础货币的总量，所产生的通货膨胀压力如果不通过地方政府借债催动城市化发展，提高城建质量，最终通过拉高房价，最终借助地价增长实现货币回笼到政府和银行，反而进入商品流通领域的话，那必然引起灾难性的经济危机。

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所以，“棚改货币化”促使大量资金进入日照这种三四线城市，带动了日照对购房的现金购买力，国开行通过棚改专项贷款发到地方，地方通过货币化安置向城中村拆迁发放补偿款，城中村居民拿到补偿款去买房，最终形成了资金流的闭环流动。