影响日照楼市最大的因素浮出，未来的走势如何？

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日照楼市将会进入1年左右的横盘期，二手房以量换价，一手房会出现更多的优惠和返现活动，赚钱不赚钱是一回事，回笼资金，防止踩到“三道红线”是开发企业的首选。据日照房管政务网统计，2021年1-10月份日照商品房累计签约19716套，同比上涨约18.47%，累计签约面积约1810943.76平方米。

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新房签约量较去年上涨，有几个原因：一是，政策调控有一段延缓期，很多人仍然保持以前的思维模式，抢购新房；二是，计划购买新房的人没有受到调控的影响，按原计划进行；三是，有人已经卖掉旧房子，买新房也是因为手里有钱必须换房。

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影响日照楼市的因素有以下几个：

第一，“学区房”的降温，楼市失去上涨的领头羊

日照近期对楼市影响最大就是“学区房”的降温，新市区二手学区房多数在20000元/平方米以上。随着东港区教育集团成立，重点小学设立了很多校区，实行“教师轮流制”，让更多的孩子享受到优质的资源和教育，惠及数十个小区。此前的重点学区房也面临着失去昔日的光环，虽然没有明显的降价，房子已经有价无市。

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第二，二手房不活跃，一手房资金来源就会枯竭

日照房价与收入之比背离较大，很多家庭是卖掉老城区的房子，然后贷款购置新市区的房子。所以，很多收入一般的家庭，也能买得起新市区的高价房。如果二手房一直处于“冷冻”状态，无法流动和变现的情况下，新房的销售会受到很大的影响。毕竟动辄100-200万元的房价，不是普通工薪族能够买得起的。

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第三，房产税出台的预期，外地购房者抛房现象明显

前几年在新市区、山海天旅游度假区有很多外地购房者，他们看中日照的气候和风光，购置房产用于投资和度假。随着房产税、房东税征收的传闻，未来持房成本会大幅增加。所以，这些不经常居住的房子就会卖掉，减少人均纳税的面积。来年会出现很多外地人抛房的现象，对房价的走势有很大的影响。

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第四，开发商拿地意愿处于历史低点，避免“擦枪走火”

9月30日，日照土拍成交5宗，流拍4宗，溢价率下降，流拍率明显上升。开发商拿地意愿处于历史低点，很多小型开发企业因“三道红线”的约束，不敢拿地。即使实力较强的地产商也更为小心，当前的楼市稍有不慎就会擦枪走火，伤及自己。所以，在未来的1年内，如果没有新政出台，那么新房开发的速度和规模都会受到影响。

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第五，百姓普遍感到房价太高都在观望，购房意愿不足

日照缺少高科技的就业渠道，以制造和服务为主，普通工薪族的工资在3000-5000元占多数，而房价却排在全省第三的位置。据资料显示，日照11月份二手房均价为10672元/平方米。这几年日照市区逐渐扩大，很多家庭拥有二套住宅，新的购房群体多数是周边农民和新参加工作的人群，他们的购房意愿不足，市场没有推动上涨的资金和动力。

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2022年土拍会继续冷清，预示着土地财政向征收房产税为主的转变，二手房稳定房价为主，新房要消化存量房、减少库存。预测一下2022年的基本走势：

01，新的宅基地很难审批，很多家庭还会买楼

日照近几年发展较快，北面接轨青岛半岛经济圈，南面融入鲁南商业圈。城区周围更多的村庄，因为基建等原因，导致农村的宅基地很难审批。而且，又停止了棚户区拆迁的进度，很多适龄的青年人结婚没有新房，需要来城里买楼。价格较低的二手房是他们选择的对象，因为楼市的下跌和成交量的清淡，他们不敢贸然入市。如果楼市行情稳定后，很多农村青年会来城里购房。2022年下半年，二手房有望出现“活跃期”。

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02，更多企业落户，对外贸易向好，对日照房价影响较大

随着日照的知名度和港口建设现代化程度的提高，很多知名企业来日照安营扎寨，招兵买马。如山钢集团、长城汽车、中兴汽车等，导致日照人员大量流入。当前山钢成就了一个莱芜地级市，现在有了更好的运输条件和经济实力，对日照的发展和就业提供了方便。疫情结束后，对外贸易就会活跃，港口、钢铁等用人密集的行业，会带动更多的住房需求。这些企业的人员能够带动较高品质的楼盘，如新市区、山海天等区域。

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03，养房成本增加，会优化购房人群结构和房价的分化

随着房产税、房东税等实行，居民的持房成本会增加。日照很多家庭拥有2套以上的住宅，就会卖出去多余的房子，而购置高端的房产，2022年置换新房的家庭增多。同时，随着政府对租赁市场的投入和规范，很多低收入的家庭选择租房居住，流失了部分购房的群体。未来楼市分化十分明显，新市区高端多层洋房还会上涨，而其他区域的低端房价会出现下跌走量的情况。