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[楼市杂谈] 影响日照楼市最大的因素浮出,未来的走势如何?

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发表于 2021-11-7 12:10:24 | 显示全部楼层 |阅读模式
日照楼市将会进入1年左右的横盘期,二手房以量换价,一手房会出现更多的优惠和返现活动,赚钱不赚钱是一回事,回笼资金,防止踩到“三道红线”是开发企业的首选。据日照房管政务网统计,2021年1-10月份日照商品房累计签约19716套,同比上涨约18.47%,累计签约面积约1810943.76平方米。
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 楼主| 发表于 2021-11-7 12:10:31 | 显示全部楼层
新房签约量较去年上涨,有几个原因:一是,政策调控有一段延缓期,很多人仍然保持以前的思维模式,抢购新房;二是,计划购买新房的人没有受到调控的影响,按原计划进行;三是,有人已经卖掉旧房子,买新房也是因为手里有钱必须换房。
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 楼主| 发表于 2021-11-7 12:10:37 | 显示全部楼层
影响日照楼市的因素有以下几个:

第一,“学区房”的降温,楼市失去上涨的领头羊

日照近期对楼市影响最大就是“学区房”的降温,新市区二手学区房多数在20000元/平方米以上。随着东港区教育集团成立,重点小学设立了很多校区,实行“教师轮流制”,让更多的孩子享受到优质的资源和教育,惠及数十个小区。此前的重点学区房也面临着失去昔日的光环,虽然没有明显的降价,房子已经有价无市。

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 楼主| 发表于 2021-11-7 12:10:43 | 显示全部楼层
第二,二手房不活跃,一手房资金来源就会枯竭

日照房价与收入之比背离较大,很多家庭是卖掉老城区的房子,然后贷款购置新市区的房子。所以,很多收入一般的家庭,也能买得起新市区的高价房。如果二手房一直处于“冷冻”状态,无法流动和变现的情况下,新房的销售会受到很大的影响。毕竟动辄100-200万元的房价,不是普通工薪族能够买得起的。
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 楼主| 发表于 2021-11-7 12:10:49 | 显示全部楼层
第三,房产税出台的预期,外地购房者抛房现象明显

前几年在新市区、山海天旅游度假区有很多外地购房者,他们看中日照的气候和风光,购置房产用于投资和度假。随着房产税、房东税征收的传闻,未来持房成本会大幅增加。所以,这些不经常居住的房子就会卖掉,减少人均纳税的面积。来年会出现很多外地人抛房的现象,对房价的走势有很大的影响。
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 楼主| 发表于 2021-11-7 12:10:58 | 显示全部楼层
第四,开发商拿地意愿处于历史低点,避免“擦枪走火”

9月30日,日照土拍成交5宗,流拍4宗,溢价率下降,流拍率明显上升。开发商拿地意愿处于历史低点,很多小型开发企业因“三道红线”的约束,不敢拿地。即使实力较强的地产商也更为小心,当前的楼市稍有不慎就会擦枪走火,伤及自己。所以,在未来的1年内,如果没有新政出台,那么新房开发的速度和规模都会受到影响。
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 楼主| 发表于 2021-11-7 12:11:03 | 显示全部楼层
第五,百姓普遍感到房价太高都在观望,购房意愿不足

日照缺少高科技的就业渠道,以制造和服务为主,普通工薪族的工资在3000-5000元占多数,而房价却排在全省第三的位置。据资料显示,日照11月份二手房均价为10672元/平方米。这几年日照市区逐渐扩大,很多家庭拥有二套住宅,新的购房群体多数是周边农民和新参加工作的人群,他们的购房意愿不足,市场没有推动上涨的资金和动力。
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 楼主| 发表于 2021-11-7 12:11:10 | 显示全部楼层
2022年土拍会继续冷清,预示着土地财政向征收房产税为主的转变,二手房稳定房价为主,新房要消化存量房、减少库存。预测一下2022年的基本走势:

01,新的宅基地很难审批,很多家庭还会买楼

日照近几年发展较快,北面接轨青岛半岛经济圈,南面融入鲁南商业圈。城区周围更多的村庄,因为基建等原因,导致农村的宅基地很难审批。而且,又停止了棚户区拆迁的进度,很多适龄的青年人结婚没有新房,需要来城里买楼。价格较低的二手房是他们选择的对象,因为楼市的下跌和成交量的清淡,他们不敢贸然入市。如果楼市行情稳定后,很多农村青年会来城里购房。2022年下半年,二手房有望出现“活跃期”。
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 楼主| 发表于 2021-11-7 12:11:21 | 显示全部楼层
02,更多企业落户,对外贸易向好,对日照房价影响较大

随着日照的知名度和港口建设现代化程度的提高,很多知名企业来日照安营扎寨,招兵买马。如山钢集团、长城汽车、中兴汽车等,导致日照人员大量流入。当前山钢成就了一个莱芜地级市,现在有了更好的运输条件和经济实力,对日照的发展和就业提供了方便。疫情结束后,对外贸易就会活跃,港口、钢铁等用人密集的行业,会带动更多的住房需求。这些企业的人员能够带动较高品质的楼盘,如新市区、山海天等区域。

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 楼主| 发表于 2021-11-7 12:11:28 | 显示全部楼层
03,养房成本增加,会优化购房人群结构和房价的分化

随着房产税、房东税等实行,居民的持房成本会增加。日照很多家庭拥有2套以上的住宅,就会卖出去多余的房子,而购置高端的房产,2022年置换新房的家庭增多。同时,随着政府对租赁市场的投入和规范,很多低收入的家庭选择租房居住,流失了部分购房的群体。未来楼市分化十分明显,新市区高端多层洋房还会上涨,而其他区域的低端房价会出现下跌走量的情况。

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