如何看待日照的高价房？

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楼市正在凝聚热点，但是，热点将很快消退。越来越多的人在远离楼市，越来越多的人为房价的涨跌感到迷惑和苦恼。

这一年，我们经历了什么？

这一年是“房住不炒”提出的第4年，是“三道红线”和“二条红线”调控和考核的第一年。很多头部房产不幸三条红线全部踩中，恒大集团面临资不抵债和商票到期无法兑换的困境，还有多少“恒大”被冰封？

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这一年“学区房”不再成为购房者唯一的选择，“多校区划分”“教师轮流制”“学校集团化经营”等走进校园，“学区房”或成为历史。

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这一年，“二道红线”约束购房者贷款和严禁经营贷等流进房产最严厉的一年，二手房限贷或者拒贷成为很普遍的事情，失去流行性和金融属性，价格虽然坚挺，只会成为一尊挂在高峰的冰雕。

这一年，新房贷款利率上浮15-30%，LPR成为一种参数。购房者不但高位接盘，而且还要付出更多的贷款利息。

这一年，很多城市的房价在打折优惠或者“腰斩”，地方出台“限跌令”，遏制和阻止房价大幅下跌。

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01，日照楼市的基本数据，我们该如何看待？

从长远看，日照得天独厚的地理位置和蓬勃发展的经济，是楼市长期向好的基础。精钢基地、港口贸易、星罗棋布的高新区企业，吸引更多的年轻人就业和居住。

日照作为只有不到300万人口的4线城市，2021年9月份二手房均价为10424元/平方米，环比上月上涨0.55%，同比去年上涨1.76元/平方米，在全省房价排名中位列第五。

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根据9月份的数据，山海天片区11500元/平方米，与上月持平；大学城片区12600元/平方米，环比上升1.29%；东城片区15857元/平方米，环比上升1.19%；石臼片区10167元/平方米，与上月持平；开发区片区7236元/平方米，环比上升1.94%；西城片区9608元/平方米，环比下降1.79%；高新区8920元/平方米，环比上升4.02%。

可以看出，在日照入住率最高的区域房价相对不高，老城区、大润发附近、石臼老街等人口密集，生活方便。而山海天度假区和新市区某些楼盘，价格高入住率很低，某小区的海景别墅单价在30000-50000元/平方米，总价上千万元，夜幕下，高档小区寂静而迷离。这些房子建设的规模越大，越是拉高本区域的楼市均价，购房者要慎重。

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02，二手房物有所值还是价格虚高？警惕这些套路

当前日照二手房别墅在30000-50000元/平方米，一套别墅价值千万元以上。新市区的学区房价格在20000-23000元/平方米，一套普通的房子总价在200-300万元。有多少家庭为了“不让孩子输在起跑线上”，而倾尽全家之力购买一套学区房。

当前日照共有6大教育集团，而且实行“多校区划分”和“教师轮岗制”，达到了教育资源的均衡，高价的学区房也有望实现价格相对平衡。

当前二手房被很多银行限贷和拒贷，刚需购买学区房要慎重。第一，不是急需不要提前购买学区房，未来学区房不会大幅上涨；第二，不要炒作和投资学区房，高价的房子泡沫大，即使全款也不要投资房产；第三，不要被中介套路，未来网上买卖二手房信息更透明，费用更低；第四，不要听信房价只涨不跌的神话，大环境是“房住不炒”，当前贷款利率上浮，房贷时间越长，利息越高，而房价的涨幅则会降低。

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03，利率上浮、期房有风险，年前刚需不要买房

很多购房者都在感叹：在日照买房太难了。一是，房价差别太大，新市区期房在13000-18000元/平方米，低价房越来越少，8000元/平方米以下的楼盘仅有14家；二是，房贷利率上浮，建行首套5.6%，其他银行二套房上浮至6%，在某站网络调查中，88%的投票人以为刚需最受伤；三是，三居室成为起步居室，户型要求越来越大，总价相对提高。

房产行业在“三道红线”的约束下，面临融资困难，楼房销售不畅的情况。很多开发企业减少开发项目，降低和规避风险。开发商利用“顶账房”或者中介利用“亲戚家的房子”等名义，达到降价销售的目的，逃避监管。虽然有些城市出台“限跌令”，是否限跌值得商榷。

如果房价涨幅低于5%或者出现下跌的行情，购房者会出现“负资产”的情况。杭州等城市已经去“中介化”，网上交易信息更透明，费用更低。所以，年前还是观望为主，不要轻易买房。二手房限贷必然导致房价下跌，一手房也会受到影响。

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04，日照楼市长期向好，更加健康和规范

日照楼市过去上涨太快是因为炒房资金和外地购房者争夺优质地理资源，本地购房者青睐黄金位置的学区房等因素，再加上城市建设集中在新市区和青岛路周围，导致资源稀缺楼市过热，屡被当地购房者吐槽。

日照的房产中介对楼市上涨起到推波助澜的作用，对优质位置的楼盘进行“包销和分销”，白天开盘一房难求，晚上就会出现大量的“卖楼号”的现象，一个房号加价数万到十几万不等。不需要资金注入，不需要承担风险，便可走一手房的手续，让普通刚需愤愤不已。

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当前国家已经关注房产行业，并且采取多种措施规范和调控。日照作为胶东经济圈和鲁南商业圈最重要的城市，拥有通向世界各地的港口和纵横交错的高铁网络，会有更多的企业和人才流入。在此轮调控和整治之后，会有大量的炒房客和不规范的中介公司退出房产市场，得到净化的日照楼市会更加健康和有序的发展。