从CBD到CAZ，怎样建设中央活动区（CAZ）？

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中央商务区( CBD，Central Business District)其概念最早在1923 年由美国社会学家伯吉斯提出。现代意义上的中央商务区是指城市中集中大量金融、商业、贸易、信息以及中介服务机构，拥有大量办公楼、酒店、公寓等配套设备，具备完善的市政交通与通讯条件，便于现代商务活动的场所。

中央活动区

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CBD的建设在促进了城市经济发展的同时也导致了各种新问题的出现: 如中央商务区内白天“钟摆式通勤”和夜晚与周末“死城”的现象; 城市中心区零售商业比重大幅下降，造成传统中央商业区呈现萧条局面; 城市中心区居民人口大量流失，“有商无民”现象加剧，城市中心区出现衰退迹象等。在此背景下，CAZ从CBD中衍生出来。

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中央活动区，即CAZ( Central Activities Zone) 。它集办公、金融、商务、娱乐、旅游等功能于一体，不仅拥有多样化、现代化的配套设施设备，还拥有便捷的城市交通和物流系统，是一个城市的核心，并把握了城市乃至更广泛地区的经济脉搏。

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建设CAZ的三种形式

1.在现有CBD的基础上进行建设

CAZ本就是CBD的延伸，这意味着CAZ的发展需要良好的基础条件。现有的CBD已经发展出了完整的商业活动配套，且位于城市中心，具有良好的区位条件。而需要完善的是补充娱乐、文化、休闲、旅游、生活服务等的配套。

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案例1：美国硅巷

纽约的科创产业在中心城区聚集——以中城南区的熨斗区、切尔西地区、SOHO区和联合广场为起点，逐渐向曼哈顿下城和布鲁克林蔓延，这个无边界的科技产业聚集区被称为“硅巷”。

纽约的科技人才运用互联网技术来为商业、时尚、传媒及公共服务等领域提供解决方案——把技术与传统行业结合，用技术改革传统行业并建立细分市场，这种特征被称为“东岸模式”。其次纽约中心城区有其独特的规模优势。在纽约，每天有600万人口进出，人与人之间思维的碰撞频频发生。你可以接触到非常多的客户类型，容易产生贴近市场的思维。相应的，特大都市的人口密度带来了更大的市场，为创新创业提供了人口和商业的市场样本。

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案例2：上海陆家嘴-外滩

“上海2035”中首次提出中央活力区概念。规划范围约75 平方公里，包括小陆家嘴、外滩、人民广场、南京路等区域。且作为全球城市核心功能的重要承载区，重点发展金融服务、总部经济、商务办公、文化娱乐、创新创意、旅游观光等功能，加强历史城区内文化遗产和风貌的整体保护。以外滩-陆家嘴地区为核心，进一步集聚国际金融、贸易、航运和总部商务等全球城市功能。

其中具体规划指标有全路网密度达到10公里/平方公里，中央活动区作为低碳出行实践区，公共交通出行比例达到60%以上。适度控制办公用地供应节奏，全市商务办公总建筑面积约1 亿平方米；提升商务设施集聚度，甲级办公楼宇建筑面积比例达到30%。

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2.在新区的基础上进行建设

与中心城区相比，新区的开发空间更大，建设更为现代化。不少现存的中心城区存在着保护历史建筑或城中村问题的限制，无法建设承载全国乃至全球城市核心功能的中央活力区。而新区往往建设较晚，诸多规划理念更为现代、合理，承接了更为先进的产业，且享受着不少优先发展的政策。因此新区成为了建设中央活力区的良好选择。

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案例3：成都高新南区

“成都2035”草案中题出将高新南区建设成为中央活力区。高新南区有数字文创、人工智能等6大产业社区。2018年高新区新登记新经济企业11139家，增速达25%以上，新经济企业总数超8万家。其中，平台生态型龙头企业1家、独角兽及潜在独角兽企业30余家、瞪羚企业60余家、种子期雏鹰企业520家。除了在产业上极具创新实力外，高新南区的另一大特点是十分注重生态环境的保护，变背江发展为拥江发展，要突出公园城市特点，把生态价值考虑进去，努力打造新的增长极，建设内陆开放经济高地。

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3.对老旧城区的改建

老旧城区通常具有良好的区位优势以及曾今繁荣过的历史。在原有的生产方式无法可持续地发展之后，原先繁荣的地区逐渐荒废，成为了老旧城区。由于其位于城市中心，荒废地区的改造具有极高潜在价值。

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案例4：伦敦金丝雀码头

曾经的金丝雀码头位于伦敦东部的码头区，到1980年，随着原先在运输中起車要作用的码头陆续关闭，这片区域也成了一片荒地。而伦敦金融城作为传统CBD，有严格的古建筑保护条令以及建筑高度限制，很难推进那些大规模的新型项目，金丝雀码头在此背景下发展起来。汇丰银行、花旗、摩根大通等大型全融机构纷纷把它们在欧洲的总部设在这里。

直到2008年的那场全球全融危机，使银行业的规模开始不断缩减。1997年，银行占到全丝雀码头办公租赁收入的80％，2008年之后，这个比例只有55％且继续下跌。花旗和瑞士信贷已将多余的空间二次出租，摩根士丹利决定不再续租其所在大楼的一半空间，美林美银则完全搬出了全丝雀码头。在这样的环境下，传统CBD也需要调整，来适应新的公司业态的出现。

具体的建设措施有：建设孵化器，调整产业结构，提供多样公共服务设施与娱乐活动等。例如技术创业公司孵化器Level39进驻的200家公司中，包括了互联安全、智能城市等高新技术领域。金融和非金融业务的比例从10年前的70：30变为现在的55：45。企业类型也从原来的国际银行总部等大型企业变为了中小型企业为主。而为了吸引新一代的职场人士，业特别引入的公园、喷泉广场、步行道等公共空间，占到总规模的1/5，并邀请艺术家和设计师在公共环境内设计装置展示，每年还会举办200场左右的艺术表演活动。