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2018年，日照房价焦虑症
漫天白雪，春节假期将去，亲朋好友相聚，觥筹交错，不约而同的谈论到一个共同话题“日照的房价”。
回眼望去，2018年的日照房价真是一城盛世，一世浮夸，一片高歌，一地鸡毛，日照的房价让你迷惑、让你欣喜、让你追逐、让你绝望、让你人生巅峰、让你梦想碎灭。让你对这座城敬畏。让你对这座城远离。
日照的房价面前，理想与青春都只是一场梦，因为你再多的努力，奋斗，在房价飞涨，拆迁补偿面前，都似乎不值一提，人生的选择大于勤恳的付出。
那么，2018年日照的房价为何暴涨？
其实，房地产开发的流程中，从棚户区改造、土地招拍挂、到房企拿到预售、开盘、建设、交房。无时不刻存在着一只掌控全局的手，控制着整个楼市的大势，攫取着房市割韭菜游戏的最大利益，那就是地方政府。
所以，纵观2018年的日照房价，上半年主要是政府房管部门人为控制一手房的房源供给造成市场恐慌，导致二手房价格被炒上天，下半年大批一手房集中入市，又进一步推高了日照房价到历史最高位！
以2018年7月为例，根据日照房管政务网的当月数据显示，日照未签约住宅7056套，而当月成交商品房数量为2339套，按照这个消化量，当月库存消化周期仅有3个月，但实际上这7000套库存里还存在大量房产企业捂盘、锁盘、惜盘拒售，让相当数量的库存量销控待涨，实际市场上真正能够挑选的商品房房源也就两三千套，也就是不增加库存量，那日照的商品房源当月就会售罄，被火热的市场需求消化殆尽，持币购房者，将无房可买。
于是，日照的房管部门和房企，二手中介，媒体们联合起来一起编造着这个世纪谎言：今天你不买，明天你买不起！
上半年，都在埋怨碧桂园等外来房产抬高了日照房价，但到了下半年一看，日照本土房产的价格更狠，新市区几大楼盘开盘都是直奔着一万七八起价，而且认筹金直接涨到了50万，不拿个二三百万全款一把付，都压根选不到理想的户型，学区房涨，海景房涨，老城区涨，开发区涨，有点学区就价格翻番，有点市政规划就炒作房价，什么规划设计，什么区位优势都是次要的，只要你有房，就有人排队拿着现金抢。
上半年，一手房源紧张时，二手房一个劲的往上窜，谁有房源谁是爷，二手中介个个通宵达旦赚的数钱到手软，卖房者更是坐地起价，中介领着看完房，刚下楼就来电话，房主临时再加上10万，爱要不要。到了下半年，被一手房大量入市一冲击，二手房成交量直线下滑，急的中介们上蹿下跳，在朋友圈里猛灌毒鸡汤，慢慢的连房主们也坐不住了，急于脱手的都开始降价出手。
其实，日照房产库存的安全线是1.5万套，也就是高于这个数量，日照房地产最大的任务就是去库存，房价会持续停滞甚至下行；而低于这个数据，日照房地产会不断的上涨。
那么真的是日照房子不够卖？
仅仅两年前，大拆大建的2016年日照，还频繁被外地媒体冠以“鬼城”，整个日照房地产业最大的任务还是去库存。而当时日照的库存量是多少？2016年1月，日照商品房库存量是25879套。按当时的月均成交量，日照库存完全消化需要18-22个月。
仅仅2年多，从2.6万套库存下降到7000套，缺少的2万套库存量去了哪？
从“炒黄金”，“比特币”，这几年，已经完全逐利的市场，不断上演着一幕幕人为控制市场供应量，从而哄抬商品价格的游戏。而国地税合并，增值税改革大前提下，越来越缺钱的地方政府，也借助成立各类城投，财金，土储等国有企业，彻底放下矜持，蜕变成为一个个逐利的经营主体。
把房价炒起来，从整个房地产开发的流程每个环节攫取着最大利益，也成为依赖土地财政的地方政府的最爱。
于是，被套路，被割韭菜的就是广大日照购房群体。而在房价飞涨下，房地产行业相关的每一个环节都指标飞涨，皆大欢喜。
总结一下，政府控制房价上涨手段：
1，利用棚改政策的经济杠杆，催生大量货币直补群体，并驱使进入房市。2016-2018日照三年棚改，制造了多达10万户的城中村拆迁群体，尤其这批人为制造的刚需群体，真正掀起了日照的“抢房“大战。
2，拿地成本飙升，高房价下，日照的拿地成本也在不断攀上新高，今年厉家庄子地块，拿地成本已经达到670万一亩。而6月份莒县拍地，竟然溢价410%，而当前土地出让金已经支撑起了地方财政收入70%的前提下，地方政府自然也不愿意房地产陷入低迷，甚至崩塌。
3，严控预售环节，确保市场供应量始终处于饥渴。在整个日照房价暴涨的上半年，只有石臼、高科园等几个盘的二期三期入市，而且供应量有限，所以也形成了石臼某楼盘开盘，现场2000人争抢200套房源。高新区某楼盘开盘，上千人交20万订金，却只有三四百名幸运儿的怪相。而下半年，随着新市区几大学区房，海景房概念的楼盘入市，直接是一万七八起价，认筹50万起，全款都不一定选到好户型。
4，控制一手房开盘价，导致一二手房价格严重倒挂。看日照市房管局的数据，日照上半年的房价可谓是波澜不惊，稳中有升。毕竟上半年开盘的像港一区周边价格都已经涨到八九千了，按照日照房管局预售三个月不能涨价的规定，某楼盘开盘价只有6000多，只要抢到，就立马跟周边价格有二三十万的价格差距。自然是千人抢房，也让二手中介只要抢到房号转手，就立马数十万到手。
而下半年，新市区几大楼盘入市，固然价格上天，但是应付性加个精装修成本两三千，如此一算，房管局的数据，日照房价依然一片平稳发展。
5，限制教育资源，严控优质教育资源与房产证挂钩，人为炒热学区房概念。
这一轮日照房价暴涨的最大特点就是：越是学区房越暴涨的快，尤其在是市直三区周边的天宁小学和北京路中学学区。那更是涨的飞起，不仅天宁的房子从开盘五六千涨到了一万八九，连阳光花园，医苑小区这种老旧小区，从一路攀升到一万五六，传统名校学区新营，金海岸的二手房更是每天一个价，房主坐地起价还一房难求。
其实在2016年之前，日照的学区房是个伪概念，但教育界反腐之后，学区房几乎成了仅有的上名校机会。所有获取优质教育资源的机会都被限制成买学区房这一条路时，你觉得会不会暴涨？
6，利用媒体，自媒体不断发酵升温日照房价，制造恐慌性购房大军。首先日照房价暴涨的情况并不特殊，整个2018年上半年，全国性的三四线城市房价暴涨，固然有一二线城市相继限购，导致流动性炒房资本开始往三四线下沉，但是日照房价涨成这样，日照的媒体也是难辞其咎，毕竟日照各大房企都是他们的广告大主顾。自然不可能给甲方们打脸。于是卖房靠洗脑，买房得找人的怪局产生了。
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日照的房价合理吗？
尽管说了日照房价是在被政府这只幕后黑手在操纵着不算上涨，但是日照房价的种种缘由，如果放在全省乃至全国，却并不特殊。因为2018年全国三四线城市都在普遍一路上扬，上演着最后“房价兴邦，地产强国“的最后疯狂。
也就是说，日照的房价飞涨放在全国大环境下，只是一个缩影而已。
2016年，京沪广深一线城市全线暴涨，当地政府出台各类限购政策；
2017年，全国各主要省会及二线城市全线暴涨，当地政府出台各类限购政策，
2018年，全国三四线城市普遍暴涨……
超发的货币从一线，二线一路下行到三四线城市的房地产不断找寻着炒房套现暴利的机会。
所以，：“不是房价涨的太快，而是货币贬值的太快！“
1，货币超发导致购买力下降，从2008年至今，M2广义货币从40万亿一路超发到167亿，增长4倍多，而GDP总量从32万亿增加到82万亿，只增加了2.5倍。大量的超发货币最终流入房地产、股市甚至P2P,互联网等金融市场。所以，当你对比日照2008和2018年的房地产价格时，会发现尽管同期日照的GDP从780亿增加到2200亿，尽管GDP只有2.8倍的增长，但是日照房价从三四千涨到一万五六，更接近于跑赢货币超发量。也就是说日照房子越来越值钱的原因是：不买房，等于你的现金资产在缩水！
2，地方债务高筑导致更加依赖地产财政。截止到2018年4月，全国地方政府债务已经突破16万亿，具体到山东省的地方债务余额是截止到2017年底10196.8亿元。
3，国有资本进入房地产市场，日照的国有企业相继成立，民营企业陆续退场，已经让优势产业资源都往政府手中集中。但国企们却纷纷进军地产业。日照市国资委的监管企业已经突破20家。而拉动经营指标的最好途径就是搞基建投资和开发房地产。
在诸多原来公共行政资源逐步转向国企经营的同时，日照曾经的民营企业却在一个个倒下，2018年我们送走了巅峰时曾经是山东民营百强第2位，2015年营业收入达到769亿的莒县晨曦集团，在此之前已经倒下的有昌华、万宝、阿掖山，海纳等。一方面，日照的民营企业受制于资金链断裂，无力偿还到期债务纷纷倒下，另一方面，日照的国有企业作为政府的心头肉，不断注血，划资源让其抢跑发展。但是这些国企们拿着优质的资源和充足的金融保障时，却纷纷进军房地产市场，进一步挤压着日照民企们最后的生存空气，也进一步割着市民们的韭菜，让民众财富回流到政府和银行手里。
4，实业萎缩，让房地产成为最好的投资手段。如果到现在你还觉得让你买不起房，也抢不到房的是拆迁户子，是炒房客，是二手中介，是房企内部销控，那是你想的太简单了。资本永远都是逐利而生，让做实业的利润率越来越低，经营难度越来越大时，高周转而且暴利的房地产业，成了资本们最好的狂欢场。大玩家直接从实业抽血进军地产开发，小玩家则拿着有限的资本跟刚需群体们潜伏在各大楼盘开盘现场，二手中介里，快速的收割着你能看到的每一套房源，然后套利变现。原来用来扩大厂房，增加设备，开发新技术的资金都拿来跟你抢房，甚至从银行贷款跟你抢房，回报率让本该投在实业的资本都变成了炒房客，于是，人人都从日照房价暴涨的这场割韭菜盛宴中分得一杯羹，最终把日照的房价在短短的一年时间里，炒的翻番，从七八千直奔2万而去。
所以，不是房子涨的太快，而是不买房，你的资产在不断的缩水。
对于普通日照市民来说，钱放在银行里，并不能给你带来丝毫的安全感，只有变现到房地产市场上，才会在不断暴涨的房价面前，换取虚拟的财富增长精神慰藉，就像流行说法“睡后收入”，你的财富增长不来源于你辛勤的工作，努力的付出，而仅仅是选择提前购房，就让你躺着也因为名下房产的增值，而短短半年间，产生少则几十万，多则上百万的“睡后收入”。
所以在这场日照房价暴涨的狂欢里，有人焦虑，有人欣喜；有人绝望，有人狂欢；买不起房的永远在骚动，已经买房的有恃无恐。
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2019年，日照房价会跌吗？
本文一开始就说明不是做购房指南，所以也无意做房产投资的预测或者建议，尽管看本文到现在的估计很多人都想问“日照房价会不会继续涨？日照房价什么时候会崩盘？日照房价的拐点还有多久到来？”
首先，政府是不会允许房价暴跌的，房地产业作为牵一发而动全身的行业，不仅牵扯到民生问题，更决定着当地财政来源，数数2018年度日照纳税企业排名里有多少家房企，就知道房地产对于一个工业薄弱的三四线城市来说，是多么至关重要。
而究其根源，房子也已经不仅仅是居者有其屋的容身之处，在日照这种城市化程度较低的三四线城市，压根不会存在房子不够住的情况。最根本的原因就是房地产已经彻底的金融化，房子已经成为了投机赚钱的工具，炒房成了最安全的财富暴涨机会，银行在不停的放水，而国进民退之下，国企占据了更多的资本支持，断血的民企选择实业只能受困于越来越薄的利润率。所以，当年从股市，区块链，P2P在一遍遍收割着韭菜之后，全民炒房最终完成了最恢弘的割韭菜大战，而人的贪欲是无穷的，当你还在庆幸因为提前买房，抢房而享受这一轮的房价暴涨的财富红利时，因为中美贸易战而压到谷底的股市正蠢蠢欲动着接棒房价，进行新一轮的割韭菜。
那么，日照房价在什么情况下会下跌？
首先微信群，论坛上散布的“日照人团结起来不买房，日照房价肯定会暴跌”的鸡血文压根让有识之士一笑而过，靠民粹的口号永远抵不过资本对每个人欲望的侵蚀。在房地产市场上，刚需群体永远不是决定房价的主流，资本的逐利需求才是让房价过山车的根源，如果房价已经无利可图，资本必然提前立场，让房奴们最终接盘。
截止到2019年1月底，日照的未签约住宅套数是9657套，当月的去化量是1643套，库存消化周期为6个月左右，所以，目前的日照房产市场趋势是，库存总量在不断攀升，月成交量在不断下滑，主动权从卖方市场逐步转向买方市场。
预计按此趋势，到2019年中旬，有可能会突破1.5万套的安全库存值，到那时，必然会有一些中小房产受制于资金回笼和贷款压力，蠢蠢欲动早出手早上岸，但是这个跌幅会是多大呢？
2019年初，房管局已经频繁召集房地产企业和房产中介集体约谈，限定的涨跌幅度不得超过8%,所以，真就是日照老百姓说的，涨1万降8百，价格一旦上来，指望暴跌是绝对不可能的。但是，市场一天一个变化，真到了一些房企库存压倒企业运转困难，濒临退市的可能下，这个8%的红线恐怕也非常脆弱的，更何况还有华润、碧桂园、新城控股等外来企业日照分公司为了完成总部，省区制定的月度、季度、半年度回款，去化量等经营考核指标，更有可能带头领涨，别忘了，2014年，就是华润三期带头领着降价1200元，这房价，本地房产公司肯定巴不得每套房都挤利润到攥出水来，而那些大型房企，是不可能在一个三四线城市跟你玩放长线，钓大鱼，跟你玩持久战的。
但固然，当所有人都持币观望，对房价谨慎入市时，房企受制于资金周转的压力，必然会下行房价。但是这种持币观望必然不是由下至上，而是从上到下，紧锣密鼓的政府出台各类房产政策吹响房地产业寒冬的号角。
房产税即将颁布，棚改政策各地也在不断叫停。新一轮的国地税改革也正在平衡中央政府和地方政府的收入分配。说明中央政府也更希望房价能够软着陆，而不是90年代日本式的房价雪崩。
同时，在日照的教育资源分配、市政设施规划、棚改政策调整等方面，日照市也在不断的为房价降温，出台各类政策，平衡中小学教育资源，社会公共设施的均衡发展，但同时也希望日照市能尽快放开从2017年1月1日起暂停的商转公政策，目前全国各地都在陆续放开这一政策，真正切实为刚需购房群体减轻房贷压力和负担。
毕竟，经过一轮暴涨后的日照房价，已经让很多日照人的房贷月供从原来的每个月三四千涨到了六七千。虚拟的财富看似增长了，但真实的每月工资却大幅度缩水了，如果政府部门不及早通过各项政策切实减轻购房者的经济压力，其实对日照市整体的发展也是埋下了种种隐患的。
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城市的蜗牛
一年的时间，我们见证了日照房价的崛起、起飞，遥不可及。安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜，买涨不买跌，没上船的永远的在骚动，先上船的有恃无恐，你在懊恼着没及时出手，你在炫耀着先见之明，你在痛骂着买房梦的破灭，你在苟且着盘算新房子的月供，你在询问着棚改名单上村名，世间百态、人情冷暖、浮生繁华、名利风尘。都因为一个房子都酣畅淋漓的道尽人间。
2018年，有很多人依靠房子一夜暴富，也有很多人背上沉重的房贷负担，更有很多人因为高企的房价，选择告别这个城市，另谋发展，房价改变了很多人的命运，也改变了很多家庭的幸福感。
这个城市，每天清晨，海曲路、北京路、济南路、山东路、黄海路、青岛路、迎宾路……都涌动着一个个“蜗牛”，他们背着沉重“房子”的壳，辛勤的早出晚归赚的工资大部分要返还给银行，因为那是“月供”，不敢轻易花钱，不敢轻易跳槽、不敢愤青、不敢激进，忘了真话，学会奉承、老老实实的供着你的房子，守着你的房子，生着你的孩子，等到早生白发，皱纹蔓延，等到暮之将至，心如止水……
这就是日照的房奴们……
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发表于 2019-5-11 12:21:27
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